Lebensdauertabelle

Die «Paritätische Lebensdauertabelle» (Seiten 2 bis 13) wurde vom Schweize- rischen Hauseigentümerverband und dem Schweizerischen MieterInnenver- band gemeinsam erarbeitet und wird von sämtlichen massgebenden Organisa- tionen der Immobilienwirtschaft mitgetragen¹.

Die erwähnten Bauteile, Materialien, Geräte und Apparate werden normaler- weise im Mietwohnungsbau verwendet. In der Regel wird bei der Beurteilung der Lebensdauern vom Ersatz einer Einrichtung einer 90er-Jahr-Baute ausge- gangen.

Die innerhalb der Lebensdauertabelle kursiv gesetzten (Preis)-Angaben sind als ergänzende Erläuterungen der Herausgeberin dieser Broschüre zu verste- hen. Es handelt sich dabei nicht um paritätisch festgelegte Angaben. Die Prei- se wurden im Dezember 2005 bei Unternehmern, Herstellern und Reinigungs- instituten erhoben. Dazu ist folgendes zu beachten:

Sie sind zudem lediglich als Grössenordnung und nicht als effektive Preisangaben zu verstehen.
Den meisten Kostenangaben liegt eine Kleinmenge zugrunde: Z.B. Malerarbeiten oder Bodenbeläge für nur ein Zimmer einer Wohnung.
Die Fahrkosten zum Einsatzort sind nicht berücksichtigt.
Der Begriff «Ersatz» geht davon aus, dass ein bisher vorhandener Gegenstand ersetzt wird. Dabei sind weder Abbruch- noch Abtransportkosten etc. im Preis enthalten.
Bei den Küchengeräten und Sanitärapparaten sind weder Billigst- noch Luxusangebote berücksichtigt.

Die angegebenen Preise sind immer Richtpreise und können stark variieren je nach Menge, Produkt und Ort wo die Sache eingesetzt wird. Für die Ermittlung von genauen Kostenangaben empfiehlt es sich, eine konkrete Offerte – bei grösseren Arbeiten im Konkurrenzverfahren unter mehreren Unternehmungen – einzuholen. Es ist zudem darauf hinzuweisen, dass der Preis nicht immer et- was über die Qualität, bzw. die Lebensdauer eines Gegenstandes aussagt.

Die Angaben zur Schlussreinigung sind für die Kantone Basel-Stadt und Basel- land oft nicht zutreffend: Hier wird in der Regel vertraglich vereinbart, dass die Wohnung in «besenreinem» Zustand zurückgegeben werden muss. Dabei wird jedoch durch die Vermieterschaft eine «Reinigungspauschale» erhoben. Diese ist jedoch nur zu bezahlen, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich reinigt und nur bis zur Höhe der vereinbarten Pauschale, auch wenn die tatsächlichen Reinigungskosten höher sind.

Die «Lebensdauertabelle» findet in der Regel bei zwei Vorgängen Anwendung:

Zur Bewertung von Schäden und Mängeln (in der Regel beim Auszug aus dem Mietobjekt).
Zur Berechnung der Mietzinsveränderung bei wertvermehrenden Investitionen.

¹ Sie wird von folgenden Verbänden und Organisationen unterstützt: Schweizerischer Versicherungsverband (SVV); Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT); Schweizerischer Verband für Wohnbau- und Eigentumsförderung (SWE); Schweizerischer Verband für Wohnungswesen SVW; Verband der Immobilien- Investoren (VIV); Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen (VZI); Schweizerischer Ver- band Liberaler Baugenossenschaften (VLB), © Copyright bei HEV Schweiz und SMV/D (Publikation auch Auszugsweise nur mit Zustimmung der Herausgeber)

Bestehen Mängel, welche der Mieter nicht zu verantworten hat und der Vermie- ter behebt diese nicht innert angesetzter Frist, so kann der Mieter eine Reduk- tion seines Mietzinses verlangen.

Paritätische Lebensdauertabelle

Die Tabelle enthält Richtlinien für die voraussichtliche Lebensdauer verschie- dener Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen. Die angegebene Lebens- dauer basiert jeweils auf Durchschnittswerten für mittlere Material- und Ar- beitsqualitäten bei normaler, durchschnittlicher Beanspruchung durch die Mie- terschaft. Sofern eine überrmässige Abnützung vorliegt, werden Instandstel- lungskosten zwischen den Mietparteien aufgrund der angegebenen Lebens- dauer aufgeteilt.

Bei kleineren übermässigen Abnutzungen, die einer Nachmieterschaft zugemutet werden können (z.B. bei Kratzern auf der Küchenabdeckung, offenen Dübellöchern, abgeschlagener Farbe an Radiatoren, Türrahmen und anderen exponierten Stellen) müssen durch die Mieterschaft nur die Reparaturkosten übernommen werden. In solchen Fällen ist oft sowohl Vermieter- als auch Mieterschaft mit einer Minderwertentschädigung am besten gedient.

Bei laufenden Mietverhältnissen hat die Mieterschaft keinen Anspruch darauf, dass Einrichtungen automatisch erneuert oder ersetzt werden, wenn deren Lebensdauer abgelaufen ist. Ein entsprechender Anspruch des Mieters besteht nur dann, wenn Einrichtungen mangelhaft sind. Eine Einrichtung gilt zudem nur als mangelhaft, wenn deren Weiterbenutzung im bisherigen Zustand dem Mieter in objektiver Hinsicht nicht mehr zugemutet werden kann. Zur Vornahme von so genannten Schönheitsreparaturen ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Der Anspruch der Mieterschaft auf die Erneuerung und den Ersatz von mangelhaften Einrichtungen in einem laufenden Mietverhältnis besteht auch dann, wenn deren Lebensdauer noch nicht abgelaufen ist.

Ist die Mangelhaftigkeit einer Einrichtung allerdings durch die Mieterschaft verschuldet, so muss diese für die entsprechenden Reparaturkosten bzw.

anteilmässig für die Kosten einer Ersatzanschaffung oder Erneuerung im Rahmen der noch nicht abgelaufenen Lebensdauer aufkommen. Muss z.B. der beim Einzug neu gelegte Spannteppich im Wohnzimmer nach sechs Jahren ersetzt werden, weil dieser durch einen umgekippten Christbaum stark beschädigt wurde (Brandspuren, Kerzenwachsflecken), so muss der Mieter 40% der Kosten des neu anzuschaffenden Spannteppichs übernehmen (Lebensdauer eines Spannteppichs mittlerer Qualität 10 Jahre).

Kleinere Einrichtungsgegenstände, die im Laufe des Mietverhältnisses defekt werden, müssen auf Kosten der Mieterschaft ersetzt werden. In der Tabelle sind Beispiele solcher Gegenstände mit kU (kleiner Unterhalt) bezeichnet.

Reduktion der Lebensdauer bei besonderer Nutzung

Insbesondere Boden-, Wand- und Deckenbeläge

Büros 20%

Gewerbe mit wenig Beanspruchung (z.B. Läden) 25%

Gewerbe mit viel Beanspruchung (z.B. Restaurant) 50%

Heizung / Lüftung / Klima
Heizkessel		20 Jahre
Brenner		20 Jahre
Steuerung		20 Jahre
Umwälzpumpe		20 Jahre
Kamine:
Chromstahl		20 Jahre
Glaskeramik		20 Jahre
Wärmepumpe		20 Jahre
Umformer, bei Fernwärme, inkl. Anschlussgebühr		25 Jahre
Sonnenkollektoren		20 Jahre
Bodenheizung		30 Jahre
Radiatoren / Heizwände:
Radiator		50 Jahre
Handtuchradiator Richtpreis: Ersatz	pro Stk.	30 Jahre 1’000.–
Leitungen Kupfer/Stahl/Guss		50 Jahre
Kunstharzfarbanstrich zu Leitungen und Radiatoren Richtpreis: Neuanstrich	pro Stk.	20 Jahre 80.–

Kunstharzfarbe einbrennlakiert zu Leitungen und Radiatoren 20 Jahre Elektroinstallation der Heizanlage 20 Jahre Öl- / Brennstofftank:

innenliegend 30 Jahre

erdverlegt 20 Jahre

Leckschutzanlage 20 Jahre

Messinstrumente:

Wärme-, Mengen- und Durchflusszähler 15 Jahre

Heizkostenverteiler 15 Jahre

Ventile:

Thermostat-Radiatorventile 20 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 350.–

Gewöhnliche Radiatorenventile 20 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 250.–

Klimageräte, Kleingeräte für einzelne Räume 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 1’300.–

Lüftung:

Kontrollierte Wohnungslüftung 20 Jahre

Lüftungskanäle 25 Jahre

Zentrale Warmwasseraufbereitung

Kombi-Kessel 20 Jahre

Umwälzpumpe 20 Jahre

Elektroinstallationen, der Warmwasseraufbreitungsanlage 20 Jahre

Messinstrumente, elektronische Zähler 15 Jahre

Boiler:

Kombiboiler, mit Heizung kombiniert 20 Jahre

Elektroboiler 20 Jahre

Gasapparate 20 Jahre

Cheminée

Cheminèes:

Cheminée, Cheminéeofen 25 Jahre

Schamottsteinauskleidung 15 Jahre

Richtpreis: Neuauskleidung pro m2 800.–

Warmluft-Cheminée 25 Jahre

Ventilator, zu Rauchabzug 20 Jahre

Aggregate:

für Warmluftcheminée 20 Jahre

zur Wärmerückgewinnung 20 Jahre

Cheminéeabschluss, Metallgitter, Glas 20 Jahre

Gebäudehülle

Gebäudeisolation, Fenster, Rollladen, Lamellenstoren, Dach

Kompaktisolation:

Styropor 25 Jahre

Mineralwolldämmplatten 30 Jahre

Hinterlüftete Fassadenisolation:

Holzverkleidung 30 Jahre

Platten 30 Jahre

Eternitverkleidung, -Schindeln 40 Jahre

Verputz:

Mineralische Fassadenputze, auf Mauerwerk 40 Jahre

Kunststoffputze Fassade, auf Mauerwerk 25 Jahre

Silikatanstrich, auf Fassadenputz (rein mineralisch) 25 Jahre Dispersionsfarbe, aussen, Beschichtung für mineralische Untergründe 20 Jahre Kleinreparaturen an Fassade:

Richtpreis: Loch flicken nur oberflächlich pro Loch 300.–

Richtpreis: grösseres Loch flicken inkl, Ersatz

Wärmedämmung (grösseres Loch) pro Loch 600.–

Estrich- / Keller- / Dachisolation 30 Jahre

Fensterbänke, Anpassung an Isolation 30 Jahre

Fugendichtungen, Kittfugen aussen, elastisch 10 Jahre

DV-Fenster, Doppelverglasung in Holz 25 Jahre

IV-Fenster:

Kunststoff, Wärme-/Schallschutzfenster 25 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Flügel 450.– Holz, Wärme-/Schallschutzfenster 25 Jahre Richtpreis: Ersatz pro Flügel 500.–

Holz-Metall, Wärme-/Schallschutzfenster 25 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Flügel 550.– Metall, Wärme-/Schallschutzfenster 30 Jahre Richtpreis: Ersatz pro Flügel 600.–

Beschichtung, mit Öl- , Kunstharz- oder

Acrylharz-Anstriche bei Fenstern, -bänken 10 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro m 30.–

Gummidichtungen, zu Fenstern 10 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro m 20.–

Reinigung

Richtpreis: Fenster Holz, Doppelverglasung (allseitig) pro m2 40.–

Richtpreis: Fenster Holz oder Kunststoff,

Isolierverglasung pro m2 20.–

Rollläden:

Holz 25 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 850.–

Metall, Aluminium 30 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 700.–

Lamellenstoren:

aussen, Aluminium 25 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 650.–

innen, Aluminium oder Kunststoff 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 400.–

Gurten, für Rollladen und Storen 8 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 100.–

Motoren für Stoffstoren, Raffstoren, Rollläden 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 500.–

Kurbeln:

Kurbeln 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 150.–

Kurbel-Halterung, Metall 10 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. (inkl. Mont.) 110.–

Kurbel-Halterung, Kunststoff 5 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. (inkl. Mont.) 108.–

Jalousieläden:

Holz 30 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Flügel 700.–

Holz, neuer Anstrich 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Flügel 160.–

Metall, Aluminium 40 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Flügel 700.–

Reinigung

Richtpreis: Jalousieläden: Holz pro m2 100.–

Richtpreis: Rollläden: Holz, Metall, Kunststoff pro m2 150.–

Richtpreis: Rollläden: Kunststoff pro m2 150.–

Richtpreis: Rafflamellenstoren: aussen, Alu,

Kunststoff, Metall pro m2 150.–

Richtpreis: Rafflamellenstoren: innen, Alu oder

Kunststoff pro m2 150.–

Richtpreis: Rafflamellenstoren: aussen, Alu oder

Kunststoff pro m2 150.–

Richtpreis: Stoffstoren pro m2 30.–

Flachdach:

Kiesklebedach 30 Jahre

Zementplattenbelag 30 Jahre

Schrägdach:

Ziegel, Eternit 50 Jahre

Ziegel, Eternit, mit neuer Wärmedämmung 50 Jahre

Dachrinne, Fallrohre, etc.:

gestrichen oder verzinkt 20 Jahre

Kupfer-Titan-Zink 30 Jahre

Chromstahl, Uginox, Kupfer 40 Jahre

Vordach:

Konstruktion Metall 30 Jahre

Konstruktion Holz 30 Jahre

Glaseinsatz, zu Türen 30 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro m2 800.–

Beschläge, zu Türen 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 30.–

Gummidichtungen, zu Türen 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro m 20.–

Schiebetüren/Faltwände:

Holzwerkstoff oder massiv 30 Jahre

Rollen 15 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 50.–

Türrahmen, -zargen, -schwellen, innen:

Rahmen und Schwellen in Holz 30 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 550.–

Rahmen und Schwellen in Metall, Kunst- oder Naturstein 40 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 800.–

Zargen Metall 30 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 300.–

Fenstersimse, innen, lackiert, Öl-, Acryl, oder Kunstharzfarbanstriche	20 Jahre
Schlösser:
Wohnungstüre	30 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro Stk.	220.–
Zimmertüre	30 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro Stk.	180.–
Kittfugen	10 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m	25.–
Schliessanlagen, automatische	20 Jahre
*Reinigung* Richtpreis: Zimmertüren (mit Rahmen) pro m2	20.–
Richtpreis: Zimmertüren, Spanplatten, gestrichen/fourniert (80×200 cm) pro m2	20.–
Preisrahmen: Wohnungseingangstüre, Massivholz, Metall pro m2	30.–
*Malerarbeiten,* Boden abdecken Richtpreis: mit Papier pro m2	3.–
Richtpreis: mit Plastik pro m2	5.–
Richtpreis: mit Pavatex pro m2	15.–
Richtpreis: über Treppen, Geländer, etc. mit Plastik und Pavatex pro Tritt	15.–
Bodenbeläge
Böden:
PVC, Novilon etc.	20 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	80.–
Gummi, Kautschuk	20 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	120.–
Linoleum	20 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	80.–
Korkboden versiegelt	15 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	130.–
Laminatböden (Kunstparkett):
günstige, schlechte Qualität, Klasse 31	10 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	80.–
mittlere Qualität, Klasse 32	15 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	100.–
gehobene Qualität, Klasse 33	25 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	110.–
Parkett / Holzriemenböden:
Klebeparkett, kleinformatiges Massivholzparkett (Klötzliparkett), bis ca. 6 x renovierbar	40 Jahre
Richtpreis: Ersatz pro m2	90.–
Hartholzriemen / Massivparkett, bis ca. x renovierbar	40 Jahre

Fernseh- und Radioempfang / elektrische Anlagen

TV-Kabelanschluss

Richtpreis: Ersatz

Stk.

10 Jahre

370.–

ISDN-Anschluss

Richtpreis: Ersatz

Stk.

10 Jahre

340.–

TV-Antenne / Satelitenschüssel

10 Jahre

Telefonverteiler, Installationen

25 Jahre

Telefonhauszentrale, Kleinzentrale

Richtpreis: Ersatz

Stk.

15 Jahre

4’000.–

Schalter

Richtpreis: Ersatz

Stk.

15 Jahre

150.–

Steckdosen

Richtpreis: Ersatz

Stk.

15 Jahre

150.–

Fassungen

Richtpreis: Ersatz

Stk.

15 Jahre

200.–

Zähler

20 Jahre

Leuchten, Decken- und Wandleuchten in Küche, Bad, WC 20 Jahre

Leitungen 40 Jahre

Starkstromanlagen 40 Jahre

Balkone / Sonnenstoren / Wintergarten

Balkone:

Holzkonstruktion 30 Jahre

Metallkonstruktion 40 Jahre

Zementplatten 30 Jahre

Feinsteinzeugplatten 25 Jahre

Geländer, Holzlatten, gestrichen 20 Jahre

Geländer, Metallprofile, Rohre, Bleche, gestrichen oder einbrennlackiert 30 Jahre

Sonnenstoren:

Holz, gestrichen oder lasiert, Kunststoffkonstruktion mit Verglasungen 20 Jahre Stahl, grundiert und gestrichen mit Verglasungen 25 Jahre

einbrennlackiertes Aluminium, feuerverzinkte oder einbrennlackierter Stahlkonstruktionen mit Verglasungen 30 Jahre

Isolierverglasung 25 Jahre

Richtpreis: Glasersatz pro m2 400.–

Einfachverglasung 25 Jahre

Richtpreis: Glasersatz pro m2 150.–

Maurerarbeiten 25 Jahre

Plattenarbeiten 25 Jahre

Keramikplattenarbeiten 25 Jahre

Elektroinstallationen, zu Wintergarten etc. 25 Jahre

Terrassen:

Geländer, Holzlatten, gestrichen 20 Jahre

Geländer, Metallprofile, Rohre, Bleche, gestrichen oder einbrennlackiert 30 Jahre Zementplatten 30 Jahre

Feinsteinzeugplatten 25 Jahre

Elektroinstallationen, auf Terrassen 25 Jahre

Gartensitzplatz, Eternit-Waren 10 Jahre

Spielplatz:

Spielgeräte, Metall, Holz, Kunststoff 15 Jahre

Fussmatten, Schmutzschleusen, Fussabstreiffer, textil 10 Jahre

Keller- und Estrichausbau

Nutzung für Wohn- und Arbeitszwecke 40 Jahre

Nutzung als Lagerraum 40 Jahre

Schutzraumbelüftung 40 Jahre

Aufzug

Liftanlage 30 Jahre

Elektroinstallationen, zu Liftanlage 30 Jahre

Gemeinschaftseinrichtungen

Waschmaschine 15 Jahre

Tumbler 15 Jahre

Trockenapparat 15 Jahre

Wasserenthärtungsanlage 20 Jahre

Kombischliessanlage 20 Jahre

automatische Türöffner-Anlage, mechanische Teile 20 Jahre

Gegensprechanlage, Türöffner, elektrische Teile 20 Jahre

Briefkasten 20 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro Stk. 300.–

Zäune u.ä.:

Metallpfosten mit Holzstaketen o.ä., Holz imprägniert 15 Jahre

Metallpfosten mit Metallstaketen oder Maschendraht 25 Jahre

Gartenmauern, Garagenmauern, Geländemauern, massiv 40 Jahre

Zementplatten, Zugangswege 30 Jahre

Richtpreis: Ersatz pro m2 60.–

Mietrechtliche Grundlagen

1. Die normale Abnützung

MieterInnen dürfen das Mietobjekt gebrauchen, wie es im Mietvertrag verein- bart worden ist. Sei es als Familienwohnung, als Laden oder als Büro. Für den normalen Gebrauch und die «normale Abnützung» des Mietobjekts zahlt die Mieterschaft Miete. Was unter der «normalen Abnützung» zu verstehen ist, bemisst sich in erster Linie nach dem vertraglich vereinbarten oder vorausge- setzten Verwendungszweck. So ist der Begriff der «normalen Abnützung» für eine Familie mit mehreren (Klein-) Kindern weiter zu fassen als für eine Frau, die alleine wohnt. Wird ein Wohnraum mit Wissen des Vermieters für Arbeiten mit Rauchimmissionen vermietet, ist die normale Abnützung stärker.

2. Die unsachgemässe Benützung

Die normale Lebensdauer bildet das Kriterium, wieviel beim Auszug bezahlt werden muss. Die Mieterschaft haftet beim Auszug aus einer Wohnung oder aus einem Geschäftsraum nur für Schäden, die sie durch unsorgfältigen Ge- brauch des Mietobjekts verursacht hat. Darunter fallen etwa: Die Beschädigung von Türen durch Hunde, die Benützung von Nagelschuhen auf dem Wohnzim- mer-Parkett, von Kindern bemalte Tapeten oder das übermässige Rauchen. Auch die Einrichtung von Werkstätten und Labors in Wohn- und Büroräumen kann zu einer unsachgemässen Benützung des Mietobjekts führen.

Bei der Haftung für den unsorgfältigen Gebrauch des Mietobjekts spielt es keine Rolle, ob die Mieterschaft selbst, die MitbewohnerInnen, die Angestellten, die Gäste oder die Haustiere mit der Einrichtung von Wohnungen und Geschäftsräumen unsorgfältig umgegangen sind. Wieviel die Mieterschaft zahlen muss, hängt nicht von der Dauer des Mietverhältnisses, sondern vom Zustandswert der beschädigten Sache ab. Die Entschädigung bemisst sich nach dem Wert, den die Sache unter der Berücksichtigung des Alters und der

«normalen Lebensdauer» noch aufweist. Ein Beispiel: Ein Nadelfilz-Teppich muss ersetzt werden, weil ihn der Hund beschädigt hat. Die «normale Lebensdauer» eines Nadelfilzes beträgt acht Jahre. Der Vermieter hat den Bodenbelag vor 9 Jahren neu verlegt. Der Mieter muss keine Kosten übernehmen, weil die Lebensdauer des Teppichs bereits überschritten ist. Wieviel die Mieterschaft zahlen muss, bemisst sich also nach dem Alter des Einrichtungsgegenstandes, der Installation oder des Bauteils.

Hinweis: Massgebend ist die gesamte Lebensdauer der Sache und nicht die Mietdauer. Ist ein Gegenstand bereits vom Vormieter benutzt worden, so ist diese Dauer bei der Berechnung hinzuzuzählen.

3. Schäden durch Dritte

Werden Schäden durch unbekannte Dritte verursacht (z.B. durch Einbruch), so gilt der Grundsatz, dass die Schäden welche durch Gewalteinwirkung von aus- serhalb der Wohnung (Wohnungstüre, Fenster etc.) verursacht wurden, zu Las- ten des Vermieters (bzw. dessen Versicherung) gehen; wird Eigentum des Mie- ters zerstört, so hat dieser (bzw. dessen Versicherung) die Kosten zu über- nehmen.

4. Die normale Lebensdauer bei besonderer Beanspruchung in Büros, Läden und Restaurants

Die Lebensdauer von Einrichtungen und Bauteilen verringert sich, wenn das Mietobjekt übermässig beansprucht worden ist. Dabei reduziert sich die Le- bensdauer (insbesondere für Boden-, Wand- und Deckenbeläge) bei speziellen Nutzungen wie folgt:

4 für Büros 20%

4 Gewerbe mit wenig Beanspruchung (z.B. Läden) 25%

4 Gewerbe mit viel Beanspruchung (z.B. Restaurant) 50%

5. Die Reduktion der Lebensdauer bei nassen, feuchten und speziell ge- nutzten Räumen

Trotz allfälliger Ventilatoren haben in unzweckmässigen Nassräumen (Räume ohne Fenster, schlechte Entlüftung) oder feuchten Räumlichkeiten ungeeignete Einbaumöbel, Spiegelschränke, Wand- und Deckenanstriche, Fugendichtun- gen, Apparate etc. eine kürzere Lebensdauer.

Keine weitere Reduktion der «Lebensdauer» erfolgt für die besondere Beanspruchung von Räumlichkeiten wie Küche und Kinderzimmer: Diese ist bereits in einer generellen Reduktion der «Lebensdauer» von Anstrichen (von früher 10 Jahre) auf 8 Jahre berücksichtigt.

6. Der «kleine Unterhalt» ist Sache der Mieterschaft

Die Behebung von kleinen Mängeln gehören zum «kleinen Unterhalt», die von der Mieterschaft behoben werden müssen. Dabei sollten die Kosten für die kleinen Ausbesserungen den Richtwert von ca. Fr. 100.– bis Fr. 150.– pro Re- paratur nicht überschreiten. Allgemein gelten Wartungsarbeiten die normaler- weise ohne Beizug von Fachleuten durch die Mieterschaft selbst ausgeführt werden können als «kleiner Unterhalt». Meist findet sich in den «Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag» Ausführungen oder eine Auflistung dieser Ar- beiten. Sonst gilt der Ortsgebrauch. Allerdings darf die vertragliche Regelung nicht dazu führen, dass die Mieterschaft zu einer Kostenübernahme verpflichtet wird, die den gesetzlichen Rahmen sprengt.

Beim «kleinen Unterhalt» ist die Mieterschaft nur zur Ausführung der Reparatur auf ihre Kosten verpflichtet, wenn die Ersatzteile noch erhältlich sind. Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter die Instandstellung auf seine Kosten übernehmen.

7. Reparaturen sind fachmännisch durchzuführen

Der kleine Unterhalt und Reparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Es darf kein «Flickwerk» entstehen. Im Zweifelsfalle sollen die Reparaturen durch einen Fachmann vorgenommen werden.

8. Wenn Ersatzteile und Apparate nicht mehr erhältlich sind?

Wenn Ersatzteile und Apparate auf dem Markt nicht mehr erhältlich sind, hat die Mieterschaft für die Kosten einer Neuanschaffung nicht vollumfänglich auf- zukommen. Vielmehr muss sie die Kosten im Rahmen der normalen Lebens- dauer übernehmen. Der Kostenanteil berechnet sich also nach der Rest- Lebensdauer des defekten Einrichtungsgegenstands oder des beschädigten Bauteils.

9. Kleinere Schäden wie Farbveränderungen hinter Bildern und Möbeln

Dübellöcher, Schrammen, kleinere Schäden, Farbveränderungen von Bildern («Schatten»), hinter Möbeln usw. gehören in der Regel zur «normalen Abnüt- zung». Die Schäden sollen (wo möglich – fachmännisch repariert oder, wo nicht störend) belassen werden. Kleine Schäden können nicht zum Anlass ge- nommen werden, die ganze Einrichtung auf Kosten der Mieterschaft zu reno- vieren.

Sind kleinere Schäden derart, dass sie nicht mit der «normalen Abnützung» begründet werden können, so kann der Vermieter dafür eine Minderwertentschädigung verlangen. Diese bemisst sich am Umfange des Schadens (ästhetisch, im Gebrauch eingeschränkt etc.) und an der Lebensdauer der Einrichtung.

10. Die Übernahme von Einrichtungen des Vormieters

Der Vermieter kann von der Mieterschaft verlangen, dass beim Auszug der ur- sprüngliche Zustand des Mietobjektes wiederhergestellt wird, sofern Änderun- gen ohne schriftliche vorbehaltlose Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden. Dies gilt auch, wenn die Mieterin von ihrem Vormieter Einrichtungsge- genstände (ohne Zutun des Vermieters) übernommen hat. In diesen Fällen kann die Mieterschaft mit dem Vermieter vereinbaren, dass er beim Auszug keine aufwändige Sanierung der Unterlage unter dem Teppich (Kleberesten), auf dem Untergrund von Einbauten und Apparaten (Belagsfehler) fordert. Eine entsprechende Abmachung muss im Mietvertrag oder im Übernahmeprotokoll festgehalten werden.

11. Abgelaufene Lebensdauer

Ist die Lebensdauer eines Gegenstandes abgelaufen, so muss dieser nicht zwangsläufig ersetzt werden. Ist er nach allgemeinem Ermessen noch in gu- tem, ansehnlichen und gebrauchsfähigen Zustand so kann die Mieterschaft die Erneuerung nicht verlangen (sog. «Schönheitsreparaturen»). Entstehen an sol- chen Gegenständen Schäden, so können dafür keine Minderwerte verlangt werden (Ausnahme: Antiquitäten etc.).

12. Die Haftpflichtversicherung

Eine Haftpflichtversicherung erbringt in der Regel Leistungen für Beschädigun- gen am Mietobjekt, sofern deren Ursache nicht auf Abnützung, allmähliche Einwirkung oder durch unsachgemässen Gebrauch zurückzuführen ist.

Ist ein solcher Schaden entstanden, so sollte dieser unverzüglich der Versicherungsgesellschaft gemeldet werden. Steht eine Wohnungsabgabe an und es besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter solche Schäden geltend macht, sollte die Versicherungsgesellschaft frühzeitig (ca. 30 Tage vor der Wohnungsabgabe) darüber verständigt werden. In der Regel wird die Gesellschaft einen Schadeninspektor mit der Aufnahme des Mieterschadens beauftragen.

Stellt sich erst bei der Wohnungsabgabe die Schadensforderung des Vermieters, so soll die Mieterschaft ohne Zustimmung der Versicherung keine Zusagen unterzeichnen oder gar Instandstellungsarbeiten ausführen lassen. Zwar kann der Schaden im Abnahmeprotokoll umschrieben werden, jedoch mit dem klaren Hinweis, dass die Übernahme der Schadensbehebungsungskosten vorbehältlich der Zustimmung der Versicherungsgesellschaft erfolge.

Wird die vom Vermieter geforderte Summe durch die Versicherung bestritten, so sollte darauf bestanden werden, dass diese die Kosten für die prozessuale Klärung der Streitfrage übernimmt.

13. Schlüssel (verlorene)

Fehlende Schlüssel müssen auf Kosten des Mieters wie-derbeschafft werden. Bei unregistrierten Schlüsseln hat der Mieter das Recht, diese selbst neu anfertigen zu lassen. Bei registrierten Schlüsseln wird der Ersatz in der Regel durch den Vermieter beschafft. Sind durch verloren gegangene Schlüssel Anpassungen an Schliessplan und/oder Schliessanlage not-wendig, kann dies grössere Kosten zur Folge haben. Solche Aufwendungen sind nur durch die Mieterschaft zu übernehmen, wenn der begründete Verdacht besteht, dass verlorene Schlüssel zu Missbräuchen verwendet werden können. Die Abgeltung muss angemessen erfolgen:

Preisrahmen: pro Wohnhaus maximal 500 Fr.

Preisrahmen: pro Geschäftshaus maximal 1000 Fr.

Schlüssel, welche von der Mieterschaft auf eigene Kosten während der Mietdauer hergestellt wurden, sind bei der Wohnungsabgabe der Vermieterschaft ohne Entschädigung zu übergeben.

14. Garten allgemein

Sofern im Vertrag nicht anders geregelt: Für den Unterhalt eines Gartens, (z.B. in einem Einfamilienhaus oder in einem Mehr-familienhaus zur Alleinbenützung vermietet wurde) hat der Mieter aufzukommen. Wie und wann er dies tut, ist seine Sache. Dies trifft auch für die Schneeräumung zu. Zurückschneiden von Sträuchern geht zu Lasten des Mieters; nicht jedoch der Gehölzschnitt grosser Bäume.

Substanzielle Veränderungen an der Gartenanlage bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Garten den gleichen Zustand aufweisen wie beim Antritt. Im Streitfalle liegt die Beweispflicht beim Vermieter.

Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Ersatz eines Teppichs nach Ablauf der Lebensdauer

Ein Mieter ist vor sechs Jahren in die Wohnung eingezogen. Der Sisalteppich im Wohnzimmer war bereits damals fünf Jahre alt. Insgesamt war der Teppich also elf Jahre in der Wohnung. Da die «Lebensdauer» eines Sisalteppichs höchstens zehn Jahre beträgt, muss der Mieter beim Auszug keine Kosten für diesen Teppich übernehmen. Er ist abgeschrieben und durch die monatlichen Mietzinszahlungen des Mieters bereits vor einem Jahr vollständig abbezahlt.

Beispiel 2: Streichen eines Zimmers

Ein Mieter ist vor vier Jahren in die Wohnung eingezogen. Das Wohnzimmer war beim Einzug frisch gestrichen. Durch starkes Rauchen muss die Wohnung beim Auszug wiederum gestrichen werden:

Rechnung des Malers:	Fr.	1’300.–
Lebensdauer des Anstriches		8 Jahre
bereits abgegolten		5 Jahre
durch den Mieter zu übernehmen: 50%2	Fr.	650.–
Beispiel 3: Minderwert durch Sprung im Lavabo

Ein 12 Jahre altes Keramik-Lavabo wird durch eine fallengelassene Parfümfla- sche beschädigt (nicht stark sichtbare Kerbe in der Lavaboschüssel). Der Er- satz würde insgesamt ca. Fr. 900.– kosten. Rund 1/3 der Lebensdauer ist be- reits abgeschrieben. Der aktuelle Zustandswert beträgt also rund Fr. 600.–. Es scheint angemessen den Minderwert durch die kleine Beschädigung mit 5%, also Fr. 30.– zu berechnen.

² Bei sehr starkem Nikotinbelag können – zu Lasten des Mieters – Kosten für eine Spe- zialbehandlung des Untergrundes zur Abdeckung der Nikotinablagerungen hinzu- kommen.